開業までの道のり
税理士法人プラスワイ
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不動産購入編
土地購入選定の注意点
立地を決定しその物件の契約の段階に入るとさまざまな不動産にまつわる法律知識（土地、建物の購入の際は国土利用計画法、都市計画法、建築基準法、宅地建物取引業者等）が必要です。
土地購入選定には幾つかの注意点があります。
- 1. 取引について信頼のおける業者へ依頼する。
- 2. 購入物件について重 要事項の説明を文章にして報告を受けること。（重要事項説明書）
- 3. 登記簿等により権利関係の確認をする。
- 4. 土地公図により土地の位置、形状について確認する。
- 5. 現地確認を何度も十分に行うこと。
- 6. 各種法令に基づく法規制（建ぺい率や容積率等）の確認をする。
- 7. 売買価格の妥当性を検討する。
- 8. 接する道路状況の確認をする。
- 9. 駐車場のスペースを考慮すること。
- 10. 周辺環境として周辺に人の集りやすい施設があり不潔感のある施設がないこと。
- 11. 投下資本に対する回収期間20年～25年で検討すること。
不動産賃貸借契約
貸主が借主に対し物件を使用収益させ、逆に借主はその見返りとして、土地を借りる場合には地代を、建物を借りる場合には家賃を貸主に支払うことを賃貸借契約といい、最近医院開業で増加中の土地を借りる「借地」や、建物を借りる「借家」は、民法の規定の他に借地借家法などの特別法で定められています。
賃借契約は、貸主と借主の間で、契約期間、賃料等を個別に定めて締結しますが、契約時もっとも違いがあるのが敷金、権利金、保証金等の有無と内容です。資金計画に必要とされるので地域の相場を事前に調べておくことが大切です。
賃貸借契約内容の確認の注意点
| （１）契約内容 | 賃貸借契約書、重要事項説明書を確認します。 |
|---|---|
| （２）契約者 | 不動産の所有者と賃貸人とが同一人であるか確認すること。 医療法に基づく保健所への診療所開設届を提出する際に登記簿謄本と賃貸借契約書の添付が義務付けられています。 |
| （３）契約期間 | 契約期間は双方の合意の下で決定します。契約更新の確認をしましょう。 ３年から５年で区切り更新するのが一般的です。 |
| （４）賃料・共益費・敷金・権利金 | 賃料の設定、値上時期、値上率、支払日の確認をしましょう。 共益費の負担をするのか確認をしましょう。 敷金は月額賃料の何ヶ月分か、敷金の償却をするのか（返還の有無、時期）。 権利金があるとすれば月額賃料の何ヶ月分か。 |
| （５）内装設備 | 医療法人の施設基準や医療機器の設置にかかる制約にも合致していること。 |
| （６）明け渡し条件 | 原状復帰（借りた時の状態に戻す）して明け渡します。 造作物等については撤去する必要があります。 |
| 解約通知 | 解約は何ヶ月前に通知すれば良いか。 |